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A50頻道路透分析：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵救市工具實(shí)施難度大，暫未產(chǎn)生預(yù)期效果 |
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 編輯：池靜 發(fā)布時(shí)間：2025.2.23 13:22 中國(guó)(CN)去年推出的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵工具收效甚微，這給北京方面帶來(lái)了壓力，促使其為這個(gè)遭受危機(jī)沖擊的行業(yè)尋找新的解決方案。分析師表示，新方案必須包括政府大規(guī)模直接購(gòu)買空置公寓。 2024年5月，中國(guó)人民銀行(PBoC)宣布了一項(xiàng)規(guī)模為3000億元人民幣（414億美元）的再貸款計(jì)劃，稱其中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“歷史性”轉(zhuǎn)折點(diǎn)。該計(jì)劃旨在為地方政府控制的企業(yè)提供總計(jì)5000億元人民幣的貸款，用于購(gòu)買空置房屋，并將其改造成保障性住房。 有關(guān)部門希望這一舉措能夠大量去化未售房屋庫(kù)存，改善開發(fā)商的現(xiàn)金流，使他們能夠重啟停工項(xiàng)目，從而形成一個(gè)良性循環(huán)，阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)自2021年以來(lái)的嚴(yán)重下滑。 但截至去年9月底，該再貸款工具僅被使用了160億元人民幣。 分析人士稱，這一計(jì)劃的設(shè)計(jì)忽視了國(guó)有企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)方面的限制，而這些限制很難克服。不過(guò)，減少住房庫(kù)存是遏制房地產(chǎn)行業(yè)下滑的關(guān)鍵，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家因此建議，用財(cái)政干預(yù)購(gòu)房的方式來(lái)取代這一工具，或者作為其補(bǔ)充。 去年12月底的最新數(shù)據(jù)原預(yù)計(jì)會(huì)與央行上周發(fā)布的關(guān)于其結(jié)構(gòu)性工具使用情況的季度報(bào)告一同公布。但這份報(bào)告并未包括這一數(shù)據(jù)，這進(jìn)一步引發(fā)了人們的懷疑，即這一工具并未像預(yù)期的那樣迅速發(fā)揮作用。 >> 龍洲經(jīng)訊(Gavekal Dragonomics)的中國(guó)研究副主管克里斯托弗·貝德?tīng)柋硎荆骸斑@確實(shí)表明，央行可能認(rèn)為這些數(shù)據(jù)中存在一些潛在的尷尬或敏感信息?，F(xiàn)在回頭看，很明顯并非如2024年5月大肆宣揚(yáng)的那樣，是房地產(chǎn)行業(yè)的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！?/font> 央行媒體部門的一名人士無(wú)法確認(rèn)是否會(huì)發(fā)布有關(guān)該再貸款工具的新數(shù)據(jù)，也無(wú)法確定發(fā)布時(shí)間。央行沒(méi)有立即回復(fù)關(guān)于該工具的效率和未來(lái)計(jì)劃的相關(guān)問(wèn)題。 另一項(xiàng)房地產(chǎn)救市計(jì)劃的推進(jìn)也很緩慢。去年允許地方政府使用專項(xiàng)債從開發(fā)商手中回購(gòu)閑置土地的舉措，僅促成了幾筆小規(guī)模交易。房地產(chǎn)企業(yè)表示，官員們只想要那些有高回報(bào)潛力的地塊。 這些工具的設(shè)計(jì)初衷是，國(guó)有企業(yè)的任何購(gòu)買行為都要基于財(cái)務(wù)考量，這樣可以限制政府在挑選支持哪些開發(fā)商時(shí)可能出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)，此前政府曾嚴(yán)厲批評(píng)房地產(chǎn)行業(yè)的不負(fù)責(zé)任擴(kuò)張行為。 然而在實(shí)際操作中，由于中國(guó)各地的租金收益率不斷下降，融資成本往往超過(guò)了預(yù)期回報(bào)。 這就增加了這些工具無(wú)法上規(guī)模，而大量的空置庫(kù)存將繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)和建筑活動(dòng)造成壓力。 房?jī)r(jià)下跌使家庭感覺(jué)財(cái)富縮水，消費(fèi)意愿降低，這在目前北京正與華盛頓進(jìn)行一場(chǎng)具有破壞性的貿(mào)易戰(zhàn)(Trade War)之際，增加了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和通縮的風(fēng)險(xiǎn)。 >> 摩根士丹利(Morgan Stanley)的首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)表示：“道德風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)這兩個(gè)主要限制因素，制約了地方政府使用再貸款或?qū)ｍ?xiàng)債來(lái)購(gòu)買庫(kù)存的速度。我們估計(jì)，中國(guó)需要在兩年內(nèi)實(shí)施規(guī)模約10萬(wàn)億元人民幣的一攬子措施，以避免通縮，其中3萬(wàn)億元應(yīng)投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其余用于社會(huì)福利。房地產(chǎn)方面的措施應(yīng)至少將中國(guó)30個(gè)大城市目前300萬(wàn)套的新建未售房屋庫(kù)存減半，政府應(yīng)將購(gòu)買公寓作為財(cái)政計(jì)劃的一部分，而不受其潛在財(cái)務(wù)回報(bào)的限制。中國(guó)有潛在的財(cái)政空間來(lái)實(shí)施這一計(jì)劃，但這需要中央政府認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并調(diào)整現(xiàn)有的觀念。不能再受對(duì)道德風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂所束縛?！?/font> 由于住房供應(yīng)過(guò)剩且人口結(jié)構(gòu)呈下降趨勢(shì)，中國(guó)的平均租金收益率低于2%，且仍在下降。即使不考慮房屋空置風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)有企業(yè)為保障性住房項(xiàng)目承擔(dān)的融資成本也難以覆蓋。 央行的再貸款工具向商業(yè)銀行提供年利率為1.75%的貸款。商業(yè)銀行隨后會(huì)加上一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，通常約為50個(gè)基點(diǎn)。 開發(fā)商表示，為了使財(cái)務(wù)上可行，國(guó)有企業(yè)的出價(jià)至少比市場(chǎng)價(jià)低40%，而這讓開發(fā)商會(huì)立刻拒絕這些出價(jià)。 分析人士稱，即使開發(fā)商資金短缺，他們也有理由堅(jiān)持自己的立場(chǎng)。他們預(yù)計(jì)，鑒于房?jī)r(jià)大幅下跌會(huì)對(duì)更廣泛的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生破壞性影響，北京方面會(huì)盡一切努力將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在遠(yuǎn)高于國(guó)有企業(yè)目前出價(jià)的水平。 >> 瑞銀投資銀行(UBS Investment Bank)的大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻表示：“如果開發(fā)商以五折的價(jià)格將一些樓盤賣給地方政府，那該地區(qū)的房主會(huì)怎么看待自己房子未來(lái)的價(jià)格呢？政府認(rèn)為這些房子只值一半的價(jià)格，這不就意味著我應(yīng)該趕緊把自己的房子賣掉嗎？” 類似的財(cái)務(wù)考量也適用于用專項(xiàng)債資金回購(gòu)閑置土地的這一工具。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)在2月12日的一份報(bào)告中估算，已知的七個(gè)城市的土地回購(gòu)金額僅為171億元人民幣。 開發(fā)商表示，國(guó)有企業(yè)只對(duì)有高潛在回報(bào)的土地感興趣。 “但如果我的土地質(zhì)量好，我賣給誰(shuí)都沒(méi)問(wèn)題，對(duì)吧？我們也就不需要這個(gè)專項(xiàng)債計(jì)劃了?！币晃灰蛟掝}敏感而要求匿名的開發(fā)商表示。 此外，還有運(yùn)營(yíng)方面的困難。 為了限制物業(yè)管理成本，國(guó)有企業(yè)在尋找已完工且完全空置的項(xiàng)目。但這類項(xiàng)目很少，因?yàn)橹袊?guó)的開發(fā)商通常會(huì)利用預(yù)售款來(lái)為建設(shè)項(xiàng)目提供資金。 >> 高盛研究(Goldman Sachs Research)的中國(guó)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人王奕表示：“即使降低利率，運(yùn)營(yíng)方面的挑戰(zhàn)依然存在。與再貸款工具相比，一項(xiàng)被稱為城中村改造的欠發(fā)達(dá)城區(qū)現(xiàn)代化改造計(jì)劃，可能是減少庫(kù)存的更好途徑。”A50頻道 >>
主題：中國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)觀察 | 新聞源：Reuters ---END--- 投資中國(guó)股指期貨，專業(yè)投資者選擇新加坡富時(shí)A50指數(shù)
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