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A50頻道路透分析：中國房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵救市工具實施難度大，暫未產(chǎn)生預期效果 |
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 編輯：池靜 發(fā)布時間：2025.2.23 13:22 中國(CN)去年推出的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵工具收效甚微，這給北京方面帶來了壓力，促使其為這個遭受危機沖擊的行業(yè)尋找新的解決方案。分析師表示，新方案必須包括政府大規(guī)模直接購買空置公寓。 2024年5月，中國人民銀行(PBoC)宣布了一項規(guī)模為3000億元人民幣（414億美元）的再貸款計劃，稱其中國房地產(chǎn)市場的一個“歷史性”轉(zhuǎn)折點。該計劃旨在為地方政府控制的企業(yè)提供總計5000億元人民幣的貸款，用于購買空置房屋，并將其改造成保障性住房。 有關(guān)部門希望這一舉措能夠大量去化未售房屋庫存，改善開發(fā)商的現(xiàn)金流，使他們能夠重啟停工項目，從而形成一個良性循環(huán)，阻止房地產(chǎn)市場自2021年以來的嚴重下滑。 但截至去年9月底，該再貸款工具僅被使用了160億元人民幣。 分析人士稱，這一計劃的設(shè)計忽視了國有企業(yè)面臨的財務(wù)和運營方面的限制，而這些限制很難克服。不過，減少住房庫存是遏制房地產(chǎn)行業(yè)下滑的關(guān)鍵，一些經(jīng)濟學家因此建議，用財政干預購房的方式來取代這一工具，或者作為其補充。 去年12月底的最新數(shù)據(jù)原預計會與央行上周發(fā)布的關(guān)于其結(jié)構(gòu)性工具使用情況的季度報告一同公布。但這份報告并未包括這一數(shù)據(jù)，這進一步引發(fā)了人們的懷疑，即這一工具并未像預期的那樣迅速發(fā)揮作用。 >> 龍洲經(jīng)訊(Gavekal Dragonomics)的中國研究副主管克里斯托弗·貝德爾表示：“這確實表明，央行可能認為這些數(shù)據(jù)中存在一些潛在的尷尬或敏感信息?，F(xiàn)在回頭看，很明顯并非如2024年5月大肆宣揚的那樣，是房地產(chǎn)行業(yè)的重大轉(zhuǎn)折點?！?/font> 央行媒體部門的一名人士無法確認是否會發(fā)布有關(guān)該再貸款工具的新數(shù)據(jù)，也無法確定發(fā)布時間。央行沒有立即回復關(guān)于該工具的效率和未來計劃的相關(guān)問題。 另一項房地產(chǎn)救市計劃的推進也很緩慢。去年允許地方政府使用專項債從開發(fā)商手中回購閑置土地的舉措，僅促成了幾筆小規(guī)模交易。房地產(chǎn)企業(yè)表示，官員們只想要那些有高回報潛力的地塊。 這些工具的設(shè)計初衷是，國有企業(yè)的任何購買行為都要基于財務(wù)考量，這樣可以限制政府在挑選支持哪些開發(fā)商時可能出現(xiàn)的道德風險，此前政府曾嚴厲批評房地產(chǎn)行業(yè)的不負責任擴張行為。 然而在實際操作中，由于中國各地的租金收益率不斷下降，融資成本往往超過了預期回報。 這就增加了這些工具無法上規(guī)模，而大量的空置庫存將繼續(xù)對房價和建筑活動造成壓力。 房價下跌使家庭感覺財富縮水，消費意愿降低，這在目前北京正與華盛頓進行一場具有破壞性的貿(mào)易戰(zhàn)(Trade War)之際，增加了經(jīng)濟增長放緩和通縮的風險。 >> 摩根士丹利(Morgan Stanley)的首席中國經(jīng)濟學家邢自強表示：“道德風險和投資回報這兩個主要限制因素，制約了地方政府使用再貸款或?qū)ｍ梻鶃碣徺I庫存的速度。我們估計，中國需要在兩年內(nèi)實施規(guī)模約10萬億元人民幣的一攬子措施，以避免通縮，其中3萬億元應(yīng)投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其余用于社會福利。房地產(chǎn)方面的措施應(yīng)至少將中國30個大城市目前300萬套的新建未售房屋庫存減半，政府應(yīng)將購買公寓作為財政計劃的一部分，而不受其潛在財務(wù)回報的限制。中國有潛在的財政空間來實施這一計劃，但這需要中央政府認識到這一點，并調(diào)整現(xiàn)有的觀念。不能再受對道德風險的擔憂所束縛?！?/font> 由于住房供應(yīng)過剩且人口結(jié)構(gòu)呈下降趨勢，中國的平均租金收益率低于2%，且仍在下降。即使不考慮房屋空置風險，國有企業(yè)為保障性住房項目承擔的融資成本也難以覆蓋。 央行的再貸款工具向商業(yè)銀行提供年利率為1.75%的貸款。商業(yè)銀行隨后會加上一個風險溢價，通常約為50個基點。 開發(fā)商表示，為了使財務(wù)上可行，國有企業(yè)的出價至少比市場價低40%，而這讓開發(fā)商會立刻拒絕這些出價。 分析人士稱，即使開發(fā)商資金短缺，他們也有理由堅持自己的立場。他們預計，鑒于房價大幅下跌會對更廣泛的經(jīng)濟產(chǎn)生破壞性影響，北京方面會盡一切努力將房價穩(wěn)定在遠高于國有企業(yè)目前出價的水平。 >> 瑞銀投資銀行(UBS Investment Bank)的大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻表示：“如果開發(fā)商以五折的價格將一些樓盤賣給地方政府，那該地區(qū)的房主會怎么看待自己房子未來的價格呢？政府認為這些房子只值一半的價格，這不就意味著我應(yīng)該趕緊把自己的房子賣掉嗎？” 類似的財務(wù)考量也適用于用專項債資金回購閑置土地的這一工具。中國房地產(chǎn)信息集團(CRIC)在2月12日的一份報告中估算，已知的七個城市的土地回購金額僅為171億元人民幣。 開發(fā)商表示，國有企業(yè)只對有高潛在回報的土地感興趣。 “但如果我的土地質(zhì)量好，我賣給誰都沒問題，對吧？我們也就不需要這個專項債計劃了?！币晃灰蛟掝}敏感而要求匿名的開發(fā)商表示。 此外，還有運營方面的困難。 為了限制物業(yè)管理成本，國有企業(yè)在尋找已完工且完全空置的項目。但這類項目很少，因為中國的開發(fā)商通常會利用預售款來為建設(shè)項目提供資金。 >> 高盛研究(Goldman Sachs Research)的中國房地產(chǎn)團隊負責人王奕表示：“即使降低利率，運營方面的挑戰(zhàn)依然存在。與再貸款工具相比，一項被稱為城中村改造的欠發(fā)達城區(qū)現(xiàn)代化改造計劃，可能是減少庫存的更好途徑。”A50頻道 >>
主題：中國房地產(chǎn)危機觀察 | 新聞源：Reuters ---END--- 投資中國股指期貨，專業(yè)投資者選擇新加坡富時A50指數(shù)
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